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揚州市區物業服務收費管理實施細則
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2018/10/8 15:39:09  點擊:788

  第一條 為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、中華人民共和國國務院《物業管理條例》、國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》、江蘇省物價局、建設廳《江蘇省物業服務收費管理辦法》等有關規定,特修訂《揚州市區物業服務收費管理實施細則》。
  第二條 本細則適用于我市市區(含廣陵、維揚、邗江、開發區、新城西區、蜀崗瘦西湖風景區、下同)行政區域范圍內,經工商行政管理機關登記注冊、領取營業執照、符合國家物業服務資質要求的物業服務企業,對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。
  第三條 物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用,包括物業服務費、代收代辦費和特約服務費等其它費用。
  第四條物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調節價。
  普通住宅公共服務收費實行政府指導價,由市級價格主管部門會同房管部門根據物業的硬件設施、環境和物業管理服務內容、服務標準等因素,確定物業服務小區的物業服務等級,制定并公布《揚州市普通住宅物業公共服務收費指導價標準》(均另文下達)。普通住宅物業公共服務收費,計收面積按房屋所有權中核定的面積為準。
  非普通住宅、非住宅物業的公共服務收費和為滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦收費(小區停車服務收費除外),實行市場調節價。由物業企業和業主簽訂服務協議,明確服務內容,確定收費標準。物業服務企業應將確定的公共服務收費標準和服務內容告知市級價格主管部門。
  第五條 普通住宅物業公共服務收費標準必須經市級價格主管部門備案或核準,市級價格主管部門將備案或核準的物業收費標準抄送所在轄區的價格部門。
  各級價格、物業行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務收費行為的引導與規范,促進物業相關各方合理約定收費及有關事項。
  第六條沒有實行招標的普通住宅前期物業公共服務收費標準,由市級價格主管部門核準,物業服務企業向市級價格主管部門提出前期物業公共服務收費的申請,并提供物業服務企業的資質證書、營業執照復印件;物業服務的內容,逐項量化指標;服務區域內的公共服務費的測算資料等。
  第七條實行招標的普通住宅前期物業公共服務收費標準,應在《揚州市普通住宅物業公共服務收費指導價標準》范圍內進行招標。招標結束后由中標的物業服務企業將招標價格報市級價格主管部門備案確認后執行。
  物業服務企業備案物業公共服務收費標準時,物業服務企業向市級價格主管部門提出前期物業公共服務收費的申請,并提供物業服務企業的資質證書、營業執照復印件;物業招標結束后的中標通知書;物業招標的標書原件。
  市級價格主管部門和房管部門應加強對招標過程中及之后價格行為的監督和管理,及時糾正和依法查處各種違規違法行為。
  第八條 物業服務企業或開發建設單位應在核定指導價范圍內,在前期物業服務協議或買賣(租賃)合同中與物業買受(租賃)人預先約定收費標準及物業服務的內容,涉及物業買受(租賃)人共同利益的約定應當一致。
  第九條 已成立業主委員會的小區,其普通住宅物業公共服務費標準應在公布的《揚州市普通住宅物業公共服務收費指導價標準》范圍內,由業主委員會經業主大會并須經本小區二分之一以上業主同意后,按照物業服務范圍、服務內容、服務質量、硬件環境設施、設備條件,以滿足正常的運行、維護的要求,與物業服務企業在物業服務合同中約定,并報市價格主管部門備案。
  沒有成立業主委員會的,原則上不得調整普通住宅物業公共服務費標準,確需調整普通住宅物業公共服務收費標準的,應報市級價格主管部門核準。
  第十條 業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。
  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
  第十一條實行包干制的物業管理公共服務費成本或者實行酬金制的物業服務支出的構成因素為:
  (一)物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
  (二)物業服務共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用;
  (三)物業服務區域清潔衛生費用;
  (四)物業服務區域綠化養護費用;
  (五)物業服務區域秩序維護費用;
  (六)物業服務企業辦公費用;
  (七)物業服務企業固定資產折舊費用;
  (八)經業主同意的物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用和其它費用;
  (九)合理利潤;
  (十)法定稅費。
  其中,合理利潤:普通住宅最高不超過8%。
  第十二條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,物業維修費用在專項維修資金中列支。房改房維修費用在房改房售后維修資金中列支時,列支比例不得超過維修費用的50%,其余部分由產權人按房屋建筑面積均攤。未設立專項維修資金或業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的物業,由產權人按房屋建筑面積均攤。
  第十三條 新建的小區業主辦理入住手續時,物業服務企業可以收取不超過一年的前期物業服務費。
  納入物業服務范圍內已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費由開發建設單位全額交納。
  業主辦理入住手續后未入住或未使用連續空置六個月以上的物業,業主應事前告知物業服務企業,可按規定標準的百分之七十交納物業服務費、電梯運行費和公共能耗費。
  物業服務企業利用公建配套用房、附屬設施等所收取的收益,在扣除物業服務企業代辦費用后,可以進入物業服務費帳目,補充物業服務費的不足。仍有節余的,應列入專項維修資金專戶。
  第十四條 物業服務過程中的電梯、中央空調等設施運行費用及公共照明、公共用水等納入代收代交費用,物業服務企業應單獨建帳,公開、合理、按實分攤。住宅帶有地下車庫、有電梯到達的一樓住戶,其電梯運行費按規定標準優惠20%交納;住宅雖然帶有地下車庫、但沒有電梯到達的或沒有地下車庫的一樓住戶,免收電梯運行費。
  第十五條 實行政府指導價的前期物業服務住宅小區,因開發建設單位原因分期開發,分批交付使用,給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的,開發建設單位應采取有效措施,確保先期入住業主良好的居住環境。
  第十六條 物業服務區域內,供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托收取上述費用的,雙方應簽訂有償服務合同,物業服務企業向委托單位收取手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。
  第十七條業主或使用人需要對房屋進行裝修的,裝修人在裝修前應當與物業服務企業簽訂裝修協議,明確裝修事項、裝修押金。業主裝修完畢無違反裝修協議的,物業服務企業應在一個月內如數退還裝修押金。
  物業服務企業在新房住戶辦理入住手續或重新裝潢時,收取裝潢垃圾清運處理費。裝潢垃圾清運處理費標準另文下達。
  第十八條物業服務企業應對小區內車輛實施統一管理,對車輛停放明確專人負責,物業服務企業應與固定停車車主簽定停車服務協議,方可收取停車服務費。小區停車服務收費標準另文下達。 
  物業服務企業不得向執行公務的黨、政、軍、警、救護等特種車輛及業主搬家車、送貨車、接送業主的出租車收費;不得在機動車輛進入住宅小區大門時收取臨時停車費。
  經業主大會批準,確需調整停車服務收費標準的,必須報市價格主管部門核準。
  第十九條 物業公共服務費應實行明碼標價,服務內容、收費項目、標準及收費辦法應在經營場所或服務地點公布,每半年向業主、使用人公布物業管理公共服務費、設施租賃、代收代付實行公攤的費用和其它經營性收益的收支情況,接受業主委員會、業主、使用人、價格和房管部門監督。價格監督檢查部門應加強對物業服務企業的收費項目及標準的監督檢查。
  第二十條 業主應當按照物業服務合同的約定,按時交納物業服務費用或者服務資金,業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者服務資金的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。
  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的,從其約定,但業主承擔最終責任。
  物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
  第二十一條 物業服務企業發生變更時,新接管的物業服務企業應按規定在市級物價、房管部門重新辦理備案手續。原物業服務企業應將未到期物業服務費等相關費用移交至新接管的物業服務企業,并在住宅小區內公示;無物業服務企業接管的應退還業主。
  第二十二條 物業企業違反價格法律、法規政策的相關規定,有下列行為之一的,責令改正,對情節嚴重的,根據相關規定進行處罰。
  (一)不按規定程序履行相關小區物業服務費的報批或備案手續的;
  (二)不按規定的收費標準,巧立名目亂收費的;
  (三)不按規定的服務等級標準向業主提供服務的;
  (四) 沒有在小區內顯著位置公示物業服務等級標準和物業收費標準;
  (五)不按規定向業主公布財務收支情況的;
  (六)在招標過程中,相互串通,操縱市場價格,損害其他物業公司或者業主的合法權益的。
  第二十三條 本實施細則自2009年6月1日起執行。原揚州市物價局、揚州市房管局揚價服[2005]41號文同時廢止。
  第二十四條 本細則由揚州市物價局、房管局在各自職責范圍內負責解釋。



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