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承德市加強住宅物業管理工作的實施意見
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2018/10/8 15:59:07  點擊:797

 為認真貫徹落實國務院《物業管理條例》精神,提高居民的居住質量,保障物業管理行業健康發展,促進和諧社會的建設,針對我市住宅物業存在的突出問題,提出如下意見:

  一、建立健全物業管理行政管理體制www.Examda.CoM考試就到考試大

  各級、各有關部門要高度重視物業管理工作在構建和諧社會中的作用,加強領導,按照“條塊結合,以塊為主”和“區縣政府負責,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織,社區居委會落實,房管部門監督指導”的原則,建立市、區、街道辦(鄉、鎮人民政府)、居民委員會“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理體制,形成齊抓共管、各負其責的管理格局。
  (一)市房產管理局是全市物業管理的行政主管部門。主要職責是:制定物業管理發展規劃和相關政策;培育和規范物業管理市場;監督管理全市物業管理活動;歸集、管理市轄區物業專項維修資金;管理全市物業服務企業經營資質;監督指導區、縣物業管理工作。
  (二)成立區物業管理辦公室。各區人民政府為本轄區物業管理的第一責任人,日常物業監管工作由區物業管理辦公室承擔。各區政府要會同編制、財政等部門落實好物業管理辦公室的機構、編制,選配得力人員,保證工作經費。區物業管理辦公室的主要職責是:負責物業管理法規、政策的貫徹落實;負責對本轄區物業管理進行監督、檢查和指導;負責本轄區前期物業管理招投標、物業服務企業資質申報和年度核檢的初審工作;負責本轄區業主大會成立和業主委員會備案工作;負責對轄區內物業專項維修資金的使用進行審核與監督;負責監督本轄區物業管理用房的使用;負責處理本轄區業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴;監督和指導所轄街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會的有關工作。
  (三)各街道辦事處(鄉、鎮人民政府)要明確一名副職分管物業管理工作。街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責組織和指導轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉工作;對業主大會和業主委員會的日常活動進行監督、指導和協調;負責聯席會議的組織和召集,協調處理物業管理與社區管理的關系。
  住宅區物業管理出現較大矛盾糾紛,業主正常生活秩序受到影響的,轄區辦事處(鄉、鎮人民政府)要及時牽頭組織區物業管理辦公室、居委會、派出所、物業服務企業、業主委員會等參加的聯席會議進行協調解決。
  (四)居民委員會要明確專人負責物業管理工作。負責協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)參與和組織轄區內住宅區業主大會籌備、召開、選舉工作;對住宅區業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調,調解社區內物業管理糾紛,列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議。

  二、建立住宅小區公共設施突發事件處理應急機制

  目前,我市住宅小區公共設施突發事件時有發生,由于監管體制不健全,相關單位責任界定不明確,很多問題不能得到及時、有效的處理,不僅損害了政府的形象,而且影響了居民的正常生活。鑒于雙橋區住宅小區,尤其是舊住宅區存在的問題比較突出,涉及市、區管理部門和單位相對較多等實際情況,為了便于協調和對小區公共設施突發事件的及時處理,建立“雙橋區住宅小區公共設施突發事件處理協調小組”。協調小組由市政府主管城建的副秘書長任組長,雙橋區政府、市規劃、公用、城管、房管、建設、電力、供水、供熱、市政、園林等部門和單位的負責人參加。在對具體事件的處理上,要堅持“先解決問題,后研究責任”的原則。住宅小區內出現問題由所在的街道辦事處通過區政府進行協調;市政、環衛、供水、供電、供熱、通訊、有線電視等部門接到報告后,要先行搶修、立即處理。對于解決問題不力的部門和單位的負責人要進行問責。市政府每年按計劃安排一定數量的資金,作為住宅小區公共設施突發事件處理的應急資金。雙灤區、營子區也要根據本區實際,成立協調小組,建立相關機制,及時妥善解決住宅小區發生的各類突發事件。

  三、規范專業服務單位收費行為

  物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當向最終用戶收取有關費用。
  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,要承擔居民小區內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任及有關費用,不得強制物業服務企業代收費用,也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。物業服務企業接受委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取手續費,不得向業主收取手續費等額外費用。

  四、強化物業管理用房建設和新建住宅交付使用管理本文來源:考試大網

  (一) 按照規定要求配建物業管理用房。新規劃建設的商品住宅項目,要按照規定要求配建物業管理用房。物業管理用房應為獨用成套房屋,具有獨立的使用通道,配備水、電、暖、通訊等基本設施,具備辦公條件。
  建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業管理用房的位置和面積,將物業管理用房納入建設配套項目計劃,與建設項目同步規劃、同步建設、同步交付使用。物業管理用房所有權歸物業管理區域內的全體業主所有,用于物業管理服務活動和業主活動,任何組織和個人不得將物業管理用房擅自買賣、抵押或者改作他用。
  《承德市物業管理用房管理辦法》由市房產管理局會同市規劃局另行制定。
  (二)新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施要同步交付使用。新建住宅物業竣工并經有關部門驗收合格后,建設單位應向市、縣物業管理行政主管部門申請交付使用確認。經物業管理行政主管部門、建設單位、業主代表、居民委員會、物業服務企業共同核驗,其配套設施設備具備業主入住(使用)的基本條件后,方可交付使用。沒有按照建設方案完成相應配套,房地產開發企業不得辦理入住手續。
  《承德市新建住宅交付使用管理辦法》由市房產管理局另行制定。

  五、切實抓好社區物業管理的規范運作

  (一)規范物業項目的前期管理工作。新建的物業項目,在業主委員會未成立期間,必須實行前期物業管理。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時,應提供項目竣工后的物業管理方案,并按規定選聘有資質的物業服務企業,進行前期物業管理。
  (二)規范業主委員會的組建和工作運轉。每個物業管理區域都要成立一個業主委員會。各街道辦事處要根據行政組織和業主自治相結合的原則,按照規定的程序,推進業主委員會建設。住宅小區業主委員會的組成人員,原則上從物業管理區域內社區居民委會成員、離退休人員、熱心公益事業人員中推薦人選,主任可由社區居委會成員擔任。業主委員會主要負責召集業主大會、選聘物業服務企業、監督履行物業服務合同、監督實施管理規約等工作,同時積極配合和支持社區居民委會的工作。街道辦事處要支持業主委員會的工作,業主委員會成立前或集體換屆期間,由街道辦事處指定社區居委會代為履行業主委員會的職責,確保工作正常運轉。
  (三)規范物業相關合同管理工作。開發建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中,要有物業管理的相關條款;業主委員會成立前,開發建設單位要與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同;業主委員會成立后,業主委員會代表業主與選聘的物業服務企業簽訂正式物業服務合同。業主應當根據物業服務合同的約定,交納物業服務費用。對逾期不交納物業服務費用的,業主委員會要協助物業服務企業進行督促、催交;經督促仍不交納的,由物業服務企業依法催交。對物業服務企業違反合同約定的,由業主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的,由社區居委會調處;調處不成的依法解決。
  (四)規范物業專項維修資金的管理和使用。專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。市房管局要加大市區物業專項維修資金的歸集力度,規范管理。專項維修資金使用要嚴格按照《物業管理條例》和有關規定執行,經專有部分占建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后,由業主委員會或所在地的居民委員會將經業主同意的專項維修資金使用計劃報區物業管理辦公室審核,市房管局根據區物業管理辦公室的審核意見撥付專項維修資金。物業管理區域內應由專業服務單位負責維修養護或應從物業服務費用中列支和屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。www.Examda.CoM考試就到考試大

  六、推進舊住宅區的改造進程

  各區人民政府要組織力量對轄區內所有的住宅小區情況進行調查摸底。調查摸底的主要內容包括截至2007年6月底各轄區住宅小區的數量和用地面積、總建筑面積、居民總數;舊住宅區、危陋住宅區房屋和配套設施狀況;2000年以來整治改造舊住宅區、危陋住宅區情況,包括整治改造總個數、總建筑面積數、投入改造資金總數,其中政府投入、開發建設單位或原產權單位投入、居民自籌及其他形式籌資情況;舊住宅區、危陋住宅區居民對整治改造的意見和建議。
  各區人民政府要對住宅小區的現狀進行認真的分析,對需要維修、改造、補建的配套設備和公共設施項目提出意見;市房產管理局對各區的調查摸底情況進行匯總,并會同各區政府、市規劃、財政、公用、城管、水務、園林等部門制定《承德市舊住宅區整治實施方案》,報市政府批準后執行;積極籌措舊住宅區、危陋住宅區改造資金,對于大部分需改造的小區,采取市財政、區財政、原產權單位、業主按比例分攤的辦法籌集:兩級財政從城市建設維護費、土地出讓金中提取的資金,主要用于住宅區道路、綠化、圍欄的更新和維修;對于更新改造供水、供電、供氣、供熱、通訊等市政公用設施的專項成本支出,由各運營單位承擔;對于有開發改造價值的舊住宅區,可給予一定的優惠政策,進行市場化運作。對整治后具備條件的舊住宅區,由業主委員會或業主選聘專業物業服務企業按照物業服務合同實施市場化、專業化物業服務;對尚未具備條件的,由居民委員會牽頭,組建物業服務隊伍,落實以保潔、保綠為主要內容的基礎管理服務,也可以采取“棟樓管理”模式,由業主協商實行自主管理。財政部門每年在預算中安排部分資金,用于舊住宅區物業管理的補貼和優秀物業服務企業的獎勵。

  七、加強領導,確保物業管理工作健康發展

  社區物業管理事關城市長遠發展和群眾切身利益,工作覆蓋面廣,推進難度大,各級各有關部門要切實加強領導,強化措施,全力推進。市政府成立由主管副市長任組長,市房管、規劃、建設、城管、公用、物價、公安、民政、水務、園林、電力等部門和雙橋區政府主要負責人參加的承德市物業管理工作領導小組(名單附后)。各區也要成立相應機構,把加強社區物業管理作為提升城市管理水平、創建文明城市的一項重要內容,切實擺上議事日程,落實機構,明確任務,將工作細化分解到基層,加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系,為社區物業管理工作提供有力保障。
  各區要結合當地實際情況,抓緊制定本轄區物業管理工作計劃,加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查,對工作情況實行定期調度,推動工作落實。要逐級簽訂責任狀,建立物業管理工作目標考核制度,完善考核機制,切實調動起各方面的工作積極性,促進社區物業管理工作的健康發展。
  各縣可參照本意見執行。


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