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天津市物業管理企業管理規定
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2018/10/8 16:56:40  點擊:374

 第一條 為了規范物業管理企業的行為,維護物業管理當事人的合法權益,提高物業管理水平工作的水平,根據國家有關規定和《天津市住宅小區物業管理辦法》,制定本規定。


  第二條 本規定適用于本市行政區域從事物業管理并取得物業管理資質的物業管理企業。

  第三條 天津市房地產管理局是全市物業管理的行政主管部門,主要職責是:制定行業管理發展規劃、物業管理市場規則和管理服務標準;物業管理企業的資質管理;協調各專業主管部門對物業管理工作的指導;指導物業項目達標創優;組織物業管理從業人員的資格培訓和行業統計工作。

  第四條 物業管理企業必須持有市物業管理行政主管部門核發的《天津市物業管理企業資質證書》承攬物業項目。未取得管理資質擅自承攬業務的,按照《天津市住宅小區物業管理辦法》有關條款的規定予以處罰。

  第五條 物業管理企業在接管物業項目時,要對房屋主體、配套用房以及房屋的公共部位和公共設施設備的現狀、使用功能進行綜合評定,簽定移交協議,明確雙方的責任,保證房屋和設備的正常使用。

  第六條 新建物業項目入住率沒有達到50%未成立管委會的物業管理工作,由房屋建設開發企業與物業管理企業簽訂物業管理合同;舊住宅小區的物業管理工作由物業管理企業與管委會簽訂委托合同。物業管理委托合同使用全市統一制定的示范文本,內容確需增加的,新補充的條款不得侵害當事人的合法權益。

  第七條 物業管理委托合同簽訂期限不得超過三年。合同一式三份,雙方當事人各持一份,在合同簽訂十天內,由物業管理企業到管理物業項目坐落的區、縣物業管理行政主管備案并接受監督、檢查。合同雙方要嚴格按照合同委托的管理事項、管理標準、管理權限、監督檢查的條款履行合同。

  第八條 新建住宅小區的首屆管委會由物業管理企業或開發建設單位負責籌建,舊住宅小區首屆管委會由物業管理企業負責籌建。具體籌建工作按《天津市物業管理委員會管理辦法》執行。

  第九條 物業管理企業應寓管理、經營于服務之中,保持房屋和公用設施設備完好、環境整潔優美、公共秩序有序,并按下列要求實施管理:

  (一)按照國家和本市的有關法律、法規、規章和服務標準編制年度管理服務計劃,經管委會審議后實施管理服務;

  (二)在產權人(包括使用人,下同)入住房屋前,將共用部位共用設施使用、維修的方法、要求、注意事項以及法規、規章的有關規定書面告之產權人;

  (三)依法對房屋裝修進行嚴格管理,制定相應的審核制度和監管制度,確保住用安全和公共利益不受侵害;

  (四)定期對物業管理區域的房屋進行查勘,對共用部位共用設施設備進行養護,發現共用部位共用設施設備損壞時,應立即采取保護措施,并按照物業管理服務委托合同的約定進行維修;

  (五)接到報修時,應限期進行維修和處理;

  (六)做好房屋、共用設施設備維修、更新費用支出的各項記錄,妥善保管房屋設施設備檔案資料和有關的財務帳冊。每半年向管委會報送房屋設施設備維修、更新費用的收支帳目,接受監督;

  (七)對違反物業管理有關規定或產權人公約的行為,應進行勸阻、制止,造成損失的應要求其恢復原狀或賠償損失;

  (八)按照物業管理委托合同的約定,做好管委會、產權人委托的其他管理事項。

  第十條物業管理企業的權利:

  (一)根據有關規定,結合物業項目實際情況制定各項物業管理制度并按照物業管理委托合同的約定,對物業項目實施管理;

  (二)制止改變房屋結構、外貌、用途,違章篙、拆、搭、建,踐踏、占用共用綠地,隨意停放車輛等行為,對違反物業管理制度規定的行為,有權要求恢復原狀,賠償損失,也可申請行政主管部門進行行政處罰;

  (三)要求管委會協調產權人與物業管理企業的關系,并督促產權人按時繳納物業管理服務費和遵守各項物業管理制度;

  (四)物業管理企業可以通過公開招標等方式,聘請專業或專人承擔專項服務。不得將管理項目的整體責任及利益轉讓他人或單位;

  (五)按照有關規定收取物業管理服務費,開展多種經營,以其收益補充物業管理經費及企業發展基金。

  第十一條物業管理企業應建立管理物業項目的房屋、設備的使用、維修養護檔案;建立清潔衛生、保安服務、車輛交通管理以及委托管理合同規定的其他管理事宜的管理制度;建立完善的企業內部崗位職責、崗位工作標準、考核辦法等管理制度;公開辦事制度,接受管委會及產權人的監督。

  第十二條物業管理企業每季度要向管委會征求一次意見,每年至少一次向產權人征求意見,對合理的意見和建議要認真進行整改。

  第十三條物業管理企業因管理、維修、養護不善,造成產權人損失的,管委會或產權人有權要求賠償損失。經查證屬于物業管理企業責任的,物業管理企業應予以賠償。

  第十四條物業管理企業要建立產權人投訴處理制度,對投訴的事項要及時進行調查、核實,并自受理投訴之日起十日內答復投訴人。投訴人對答復有異議的,可向所在區、縣物業管理行政主管部門進行投訴,物業管理行政主管部門要認真進行查處。

  第十五條物業管理委托合同到期前三個月,物業管理企業與管委會協商續聘事宜,達成一致續聘的,應在合同到期前重新簽訂物業管理委托合同;雙方達不成一致意見的,可申請物業管理行政主管部門進行調解,調解不成的管委會要盡快選聘新的物業管理企業,或委托物業管理行政主管部門招標選聘,在此期間原物業管理企業不得擅自撤離物業管理工作,合同到期后三個月內仍未選聘到新的物業管理企業的,可由物業管理行政主管部門指定有資質的物業管理企業進行代管,以保持物業管理的連續性。

  第十六條管委會改聘物業管理企業的,在管委會的監督下由新聘的物業管理企業對原物業管理企業管理的共用配套設施設備使用情況、房屋檔案、工程維修等資料,進行接管。原物業管理企業必須如實提供資料并做好移交事宜。

  第十七條物業管理企業對新接管的物業項目,在實施管理一年內,須按《天津市物業管理行業規范服務達標標準》達標,并以次作為物業項目資質年檢的條件,達不到標準要求的要限期整改,不進行整改的取消其物業管理資格。

  第十八條物業管理企業申報參加國家、市級優秀物業管理的物業項目,必須按照先達標、后市級再國家級的程序逐年申報參加評驗。對已獲得國家優秀、示范和市優秀稱號的物業管理項目,每三年進行復驗,復驗不符合標準的,取消稱號,并予以公告。

  第十九條物業管理企業要按照有關規定收取物業管理服務費,不得違背產權人的意愿預收物業管理服務費。

  物業管理企業為產權人提供的專項服務和特約服務項目,應公開收費標準。

  第二十條物業管理企業應組織從業人員參加物業管理行政主管部門組織的規范性崗位培訓,從業人員必須持證上崗。

  第二十一條物業管理企業要準確、及時完成市物業管理行政主管部門制定的各類統計報表,不得瞞報、漏報、拒報。

  第二十二條市物業管理行政主管部門負責組織和推動物業項目的招投標工作,規范工作程序,按照公平、公開公正、講求信譽的原則以管理水平、社會信譽、合理報價等條件公平競爭,為房地產開發商或管委會擇優選擇物業管理企業。

  第二十三條對物業管理項目未能達到市物業管理行政主管部門和委托合同規定的內容、標準和管理程序進行服務的,物業管理行政主管部門將依據《天津市住宅小區物業管理辦法》第六章有關條款予以警告、限期整改、收回資質證書等處罰,對收回資質證書的,移交工商行政管理部門依法處理。

  第二十四條本規定自發布之日起實施。


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